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2019年中國286城市房地產投資前景排行榜

http://www.vbpvv.tw|時間:2019-07-28 16:16|責任編輯:admin|來源: 東方財富

2018年以來,房地產長效調控機制一直在高速推進并不斷完善。中央調控層面,“房住不炒”貫穿始終,2018年末提出的“三穩”更是再一次強調了要政策的連貫性和穩定性,再疊加金融信貸方面的限制、國土部門的分類供地、以及住建部的“價格波動警示名單”,目前頂層設計已經日臻完善。地方調控也在不斷迭代,在分城施策要求下,各地調控日趨多樣化,如蘇州、東莞、合肥收緊調控,而佛山、海口、中山、南京等地也對于調控政策中過于嚴格的部分進行了適度修正,但房價依舊是不能碰的紅線,各地主管部門調控政策還是在以穩為綱。

在這樣的調控背景下,當前各城市房地產市場已經出現了新的變化:一線城市方面,作為長效機制的建立標桿,價格已基本趨穩,越來越多的購房需求或被調控政策限制、或被保障性住房和租賃住房分流,房地產市場發展趨于穩定,相對而言只有廣州市場還存在較多的投資機會。二線城市方面,在近年來“人才爭奪戰”中受益最多,購房需求與外來人口同步快速上行,西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來,這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市方面,就銷售規模來看,目前三四線城市仍然是中國房地產市場最重要的組成部分,占據了全國超過65%的銷售份額,仍然是房地產企業最大的業績來源。但是隨著貨幣化安置的逐漸退出,以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉,大多數三四線城市銷售開始回歸平淡,只有少數城市市場能保持火熱,因此對于企業而言,在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。

考慮到各能級城市政策調控、市場供求走勢的多樣性再度提升,在當下這個時點上,我們也有必要對城市的基本面指標再做詳細的分析,對不同城市的發展前景重新進行客觀的量化評價。

本文比較值得關注的結論有以下7點:

1,供求關系的改善依舊城市排名上升的最重要原因。部分城市的商品房消化周期縮短,排名顯著上升,如海口消化周期由3年下降至2年,榜單排名也從2018年的42名上升至32名,株洲消化周期縮短六成至2年,排名上升了16個名次。

2,人口的位次規模優勢削弱,房地產投資的拉動效應與上年持平。2019年,人口大市的排名優勢下降,人口總量稍遜,但經濟、房地產供求表現優異的城市表現更為突出,前景排行TOP50的城市擁有全國30%的常住人口,下降了6個百分點。集中了61%的房地產開發投資,這一比重與上年持平。

3,人才大戰助力東部二線排名提升,中西部三線城市前景堪憂。二線城市中,排名下降的城市主要集中在東北和西北區域,東部二線城市得益于更優的人才吸納能力,市場需求、消費能力等指標始終排在全國潛力,市場前景依舊值得看好。

4,人才爭奪持續升級,綜合實力較強的二線城市房產市場迎來利好。二線城市人才爭奪已經日趨白熱化,但目前的人才新政無外乎落戶門檻放松、加大住房、租房類補貼,各城市政策高度雷同,缺乏新意,本質上看政策本身對人才的爭搶效果意義并不十分大,最為關鍵的還是城市本身的發展潛力、就業機會以及配套設施等硬實力,這些才是城市最大的吸引力。城市綜合實力較為突出的天津、西安、鄭州、杭州等城市,投資前景排名明顯上升,相比之下,經濟實力較弱的西北、東北二線即使出臺人才新政,引人效果并不突出。

5,棚改貨幣安置退場、去化速度放緩,三四線城市供地計劃偏保守。在中央“房住不炒”和自然資源部“分類調控”的指引下,大多數城市都根據自身市場情況適時地調整了土地供應量,三四線城市在去化速度放緩的情況下,供地計劃更為保守。榜單排名的變動也與這些城市的供地態度存在一定的一致性,如大連、廈門、沈陽等供地超標的城市,在2019年的榜單中排名均有所下降。以廈門為例,投資前景排行由16位降至21位。

6,長三角、粵港澳強三線城市排名顯著上升。不少收入水平較高、購房需求支撐性較強的三四線城市,投資前景排名顯著提升。其中,長三角和粵港澳區域大部分三四線城市排名則明顯上升,以長三角為例,35個三四線城市中有23個城市排名均上升,漲幅最大的城市為蕪湖。此外,受粵港澳大灣區規劃利好影響,珠海、東莞、佛山、惠州等人口吸引力居于前列的城市投資前景排名均有不同程度的上漲,尤其是珠海,城市前景排行由59位提升至41位。

7,長三角、粵港澳庫存壓力較小的城市,投資前景排名普遍較高。長三角、粵港澳區域大部分城市庫存壓力較小,加之這些城市綜合實力較強,購買力和需求較為旺盛,使得大部分城市的投資前景排名都在TOP50以內,可以明顯看出,庫存壓力較小的城市,投資前景排名越高;值得注意的是,盡管河南、湖北、四川、山西等中西部三四線城市庫銷比多低于0.1,處于庫銷比TOP20,庫存壓力較小,但考慮到在去庫存中起到關鍵作用的棚改貨幣化安置逐步退場,購房需求將明顯降低,如果盲目增加投資,勢必會生成新一輪的庫存壓力,對于這些城市的長期投資前景仍應保持審慎態度。

榜單發布

榜單解讀

01

【格局】

長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超,TOP50市場份額下

前景排行前10的城市和上年相比變化較小,依舊主要分布在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中,成都市場熱度比較高,取代武漢成為TOP5中的一員;鄭州市場熱度上漲顯著,取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外,四個一線城市中上海依舊領跑,廣州超越北京,上升一位,排在第二位,深圳與上一年位次相同,依然排在第4位。

聯系最新行業走勢來看,2018年經歷了調控由緊至松的轉折,前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放松,涉及四限政策持續高壓,整治市場秩序,上調房貸利率等;四季度調控政策略有松動跡象,廣州、武漢、南寧等城市局部放松限價,多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面,國開行上收棚改審批權限,并要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置,以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。盡管如此,2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄,全年商品房銷售面積17億平方米,比上年增長1.3%,商品房銷售額15萬億元,增長12.2%。

從資源集中度情況來看,前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市,19個三四線城市,這50個城市擁有全國30%的常住人口,集中了61%的房地產開發投資,但這些城市商品住宅成交面積和成交金額占總成交的比例均有所下降,集中度對比上一年有所下降,城市排名格局不再是“市場規模越大越好”。

02

【趕超】

地價過快上漲拖累二線排名,長三角、粵港澳強三線排名上升

總體來看,一線城市受益于人口、經濟、產業、配套等因素帶來的規模優勢持續成為投資前景最優的4個城市,其他城市與一線城市之間存在較難以跨越的鴻溝;二線城市由于地價過快上漲、盈利空間縮小等原因,不少城市的投資前景排名均有所下降,而收入水平較高、購房需求支撐性較強的三四線城市,今年則排名明顯上升。

排名TOP20的城市中,佛山、西安和無錫分別上升7、6、4個名次,佛山名次上升,主要是由于常住人口增速迅猛,截止2018年底,佛山常住人口高達790.57萬人,比2017年末增加24.90萬人,購房需求進一步提升;西安也是如此,受人才新政的利好,西安近5年人口增速迅猛,增速居于全國第7位,城市進一步擴張;無錫一方面受城市擴張的影響,另一方面是受城市經濟綜合實力較強,城鎮人均可支配收入水平在全國排在第11位,同時購買力處于較高水平,使得投資前景明顯上升;重慶則是TOP20城市里,排名降幅最大的城市,去年重慶投資前景位列第9位,但重慶一方面土地供應過量、去化周期較長,另一方面重慶城鎮居民可支配收入水平也處于較低水平,住房購買力不足,另外,基礎設施建設也相對緩慢,種種因素疊加之下,使得重慶投資潛力明顯下降。

03

【需求】

人才戰持續升級,綜合實力較強的二線城市迎來利好

一線城市中外來人口落戶政策最為寬松的一直都是深圳,2017年啟動《深圳市積分入戶辦法(試行)》,適用對象為在深穩定就業及居住滿一定年限的非戶籍人口,無需學歷要求,也是最早對應屆本科畢業生有租房和生活補貼的城市,因此,深圳在常住人口增量指標上表現由于突出,近5年常住人口平均增量,高達39.63萬人,在286城市中排第一位。廣州寬松程度排在第二,2018年末廣州常住人口1490萬人,較2017年年末增加了約40.6萬人;并且2019年初又進一步放松了落戶政策,放寬引進人才入戶的年齡限制,學士、碩士和博士分別從35、40、45周歲調整到40、45、50周歲。相比之下,北京、上海的購房和落戶政策均較為嚴苛,大多數外地人最少需要7年以上時間才能落戶。在2012-2018年,深圳和廣州的年均人口增長超過了北京和上海,(北京2017、2018年連續兩年常住人口均出現負增長,上海也在2017年出現負增長)。

不過就人口增量角度來看,真正唱主角的還是二線城市,尤其2018年和2019年上半年,二線城市人才爭奪已經日趨白熱化,多城紛紛降低門檻,杭州專科即可落戶,石家莊零門檻落戶,類似情況比比皆是。但人才新政無外乎落戶門檻放松、加大住房、租房類補貼,各城市政策高度雷同,難有新意。因此政策本身對人才的爭搶效果意義并不十分大,最為關鍵的還是城市本身的發展潛力、就業機會以及配套設施等硬實力,這些才是城市最大的吸引力。這從經濟發展水平較好的天津、西安、鄭州、杭州等二線城市人口增量顯著、前景排行相對較好也可看出。相比之下,經濟實力較弱的西北、東北二線城市即使出臺人才新政,引人政策也難有亮眼表現。

04

【庫存】

長三角地區去化無虞,東北區域庫存壓力依舊巨大

在“房住不炒”的總基調下,全國各地去庫存計劃穩步實施,商品房待售面積持續降低。截止2018年底,全國商品房待售面積(竣工未售面積[1])52414萬平方米,占當年全國商品房銷售面積171654萬平方米的30.5%,較2017年末下降了4.3個百分點,全國性庫存壓力得到顯著緩解。

就區域層面來看,目前庫存壓力較大的城市高度集中在東北三省,據統計東北24個地級城市中有一多半城市商品房已竣工未售與銷售面積占比均超1,尤其是吉林的松原、四平、遼源、黑龍江的綏化、遼寧的阜新5個城市商品房待售面積與銷售面積占比均超3,庫存壓力巨大。當然,除了東北區域,內蒙古、甘肅、山西、寧夏部分城市庫存也居于高位,存在較大的去化壓力。

[1]本節中所指的庫存為狹義庫存,即已竣工未售面積,在統計局中通常以待售面積命名。

待售面積極低、庫存告急(庫存銷售比低于0.3)的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域,典型如河北滄州,已竣工未售量僅占當年商品房銷售面積的4%,另外安徽的阜陽、蚌埠等城市也不及10%。以二季度土地市場較熱的阜陽為例,受益于產業轉移的影響,加之較大的人口基數,阜陽商品房銷售面積大幅增加,2018年全面商品房銷售面積高達1046.5萬平方米,同比2017年上漲22%,加之竣工率不足5%,種種因素疊加之下使得待售面積處于歷史低位,截止2018年末,待售面積僅43.4萬平方米,對于一個擁有809萬常住人口的城市來說,這幾乎微不足道。此外,四川、河南、江西的部分城市可售面積也嚴重不足,供應的嚴重不足可能會導致房價進一步上漲。

總的來看,經濟發展水平較高、收入水平較高的城市由于需求較為旺盛、購買力較強,庫存壓力相對不大,這種現象在長三角區域表現最為突出,低庫存也為這些城市帶來了更大的房價上漲壓力;而產業衰退、人口外流較為嚴重的東北三省城市,需求和購買力雙雙受限,庫存壓力相對較高。

各能級表現

01

一線城市:廣州土地供應量相較充裕,投資機會更大

為了緩解供應緊張的問題,近年來一線城市土地供應比較積極,特別是2018年下半年至2019年上半年,四個城市幾乎都加大了土地供應量,尤其是深圳,在2019年6月更是罕見出讓5宗純宅地,總體量高達68萬平方米,已是深圳有史以來宅地供應規模最大的一次。

從供地規模來看,還是廣州市土地供應最為充沛,投資機會更大,2018年以來成交住宅類土地建面已經超過1300萬平方米。近兩年來上海住宅用地雖然供應量也比較多,但是其中大部分為租賃住房用地,投資限制較多,相關收入模式也仍不明朗。

02

二線城市:人才政策助力人口快速增長,成都、西安人口增量居于前列

自2016年以來,二線城市“搶人大戰”就硝煙漸起,多個城市放松了落戶門檻并給予人才相應的購房或租房補貼,以吸引更多人口到該城市安居置業,擴充城市人口規模。以八個“強二線”城市的最新落戶政策來看,普遍本科學歷就能落戶,此前要求的本科學歷加一年社保的杭州在2019年4月份也放寬了學歷及社保門檻,以此希冀能夠加速匯聚人才,助力城市發展。

如此寬松的落戶政策以及相對較低的房價使得多數二線城市近年來人口快速增長。對比五年間二線城市常住人口數量的變化情況,其中20個城市的年平均人口增量都在5萬以上,其中重慶、天津、成都和西安四市年平均人口增量更是高達20萬以上。就整體來看,中西部核心二線常住仍然保持著較快的增長速度,排名前5的城市中除天津外基本都位于中西部省份。另外,人口增量排名靠后的城市中,除了蘭州、太原等經濟發展較弱的城市外,長三角區域的南京、蘇州也位列其中。這兩個城市由于人才政策實施較晚,直接落戶門檻相對并不低,因此對人口吸納能力也表現較弱,年人均增量分別僅為3.48萬和2.69萬。

03

三四線城市:城市分化加劇,三大區城市前景更可期

據2018年城市統計年鑒中的數據顯示,75%的三四線城市經濟總量介于500億元至3000億元之間,僅有4%的城市經濟總量超過了5000億元,整體經濟實力較弱。從區域分布來看,經濟總量較高的城市集中分布在東部沿海一帶,特別是大灣區和長三角核心區的城市如無錫、佛山等,經濟實力堪比一些二線城市;而中西部城市中僅有個別城市的經濟總量超過了3000億元,甘肅、寧夏等省份的三四線經濟總量甚至低于500億元,能級內部之間經濟實力差距較大。

經濟發展的差距導致城市之間的市場容量也有較大的差距。對比三四線城市中經濟總量排名前10的城市和排名后10位的城市2017年商品房成交體量來看,多數城市在2017年商品房成交規模都在千萬方之上,而東莞和唐山由于在2017年升級了限購限售力度,使得商品房成交規模急劇下降,不過仍然位居三四線中前50位。這些城市本身居民購買力就比較強,同時還受益于周邊核心一二線城市的溢出需求利好,房地產市場規模明顯領先于多數三四線城市。(來源:丁祖昱評樓市)

附表:城市房地產市場投資前景指標體系

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